État des lieux : ce qu'il faut vérifier et conserver

C'est le document le plus décisif de toute votre location, et celui qu'on remplit le plus vite — souvent debout, les cartons dans le couloir. Trois ans plus tard, c'est lui qui déterminera si votre dépôt de garantie vous revient intégralement. Voici ce qu'il doit contenir, le délai de dix jours que presque personne n'utilise, et ce qu'un bailleur ne peut pas vous facturer.

Le tableau : les règles à connaître

Le délai de dix jours : votre meilleure protection

C'est la disposition la plus utile de tout le dispositif, et la plus ignorée. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement ». Autrement dit : le jour de la remise des clés, vous ne pouvez pas tout voir — et la loi vous accorde dix jours pour signaler ce que vous découvrez une fois installé.

Utilisez-les. Faites le tour du logement à tête reposée, ouvrez chaque placard, testez chaque prise, regardez derrière les portes et sous les meubles. Puis envoyez votre demande par écrit (email avec accusé ou courrier recommandé), avec des photos datées. Si le bailleur refuse de compléter, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation — la démarche est gratuite.

Les photos : pas obligatoires, mais décisives

Le décret n'impose pas de photographies. En pratique, un état des lieux sans photos est très difficile à défendre : une mention « traces d'usure sur le parquet » se discute à l'infini, une photo horodatée beaucoup moins. Prenez des clichés de chaque pièce, des sols, des murs, des équipements et de tout défaut existant, et faites-les annexer à l'état des lieux ou envoyez-les au bailleur par écrit le jour même — c'est ce qui leur donne une date certaine.

N'oubliez pas les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau) : ils figurent parmi les mentions du décret et évitent de payer la consommation de l'occupant précédent.

Vétusté ou dégradation : la distinction qui protège votre dépôt

Le décret n° 2016-382 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Elle est à la charge du bailleur : une peinture ternie après six ans d'occupation, un joint de douche fatigué, une moquette usée par le passage relèvent de l'usure normale, pas de votre responsabilité.

À l'inverse, un trou dans une cloison, une vitre brisée, un équipement cassé ou un logement rendu sale constituent des dégradations imputables. Bailleur et locataire peuvent d'ailleurs convenir, dès la signature du bail, d'annexer une grille de vétusté fixant pour les principaux matériaux une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels — un document qui rend le décompte de sortie beaucoup plus serein. Si votre bail en propose une, lisez-la : elle vous protège autant qu'elle protège le bailleur.

La sortie : ce qui se joue vraiment

L'état des lieux de sortie se compare, ligne à ligne, à celui d'entrée : c'est cette comparaison, et elle seule, qui détermine ce que le bailleur peut retenir. D'où l'importance capitale d'un état des lieux d'entrée détaillé — un document bâclé à l'arrivée se paie au départ.

Ensuite courent les délais de l'article 22 de la loi de 1989 : un mois pour restituer le dépôt de garantie si les deux documents concordent, deux mois si des dégradations sont constatées (le temps d'obtenir des devis). Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures — une somme retenue « au forfait », sans justificatif, est contestable. Et si le bailleur dépasse les délais, la loi prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

À noter : l'absence d'état des lieux d'entrée vous dessert doublement. L'article 1731 du Code civil pose en effet que, sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état — et devoir le rendre tel. Exiger un état des lieux d'entrée n'est donc pas une formalité : c'est votre première protection.

Le bon réflexe : archiver, pas ranger

Entre l'entrée et la sortie, il se passe souvent trois, six ou neuf ans. Le jour du départ, il faut ressortir un document signé longtemps auparavant, avec ses photos et ses annexes. Un état des lieux d'entrée introuvable, c'est un dépôt de garantie que l'on négocie en position de faiblesse. Numérisez-le le jour même, avec les photos et l'éventuelle grille de vétusté, et conservez le tout jusqu'à la restitution complète de votre dépôt — au minimum.

Pour le reste de votre dossier locatif, consultez notre guide des documents du dossier de location et celui des pièces exigibles de votre garant. Et au moment de partir, notre checklist du déménagement vous évitera d'oublier un organisme.